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旅游房地產發展與國際旅游島建設（一）
來源：
作者：許甲猛 2009-07-03
提 綱
一、旅游房地產是海南國際旅游島建設的重要組成部分
（一）旅游房地產是服務旅游業，品牌化、專業化、戰略化發展的新興產業
（二）區位、資源、環境、產業及市場催生海南旅游房地產的發展
1、海南得天獨厚的區位、資源、環境為旅游房地產提供了有利的發展優勢
2、隨著旅游業的持續高速發展，尤其是國際旅游島的建設，對旅游住宿設施等旅游房地產的需求量也將不斷增大
3、隨著消費結構的變化及國際旅游島建設的逐步推進，游客對以酒店為代表的旅游地產需求檔次也將不斷提高
（三）旅游房地產加快海南旅游業的轉型升級，對旅游業的貢獻逐年提高
（四）旅游房地產是國際旅游島建設的重要組成部分，兩者相互促進、相互支撐，相得益彰
1、房地產業與國際旅游島建設緊密結合、良性互動
2、房地產參與旅游業的開發，為建設國際旅游島提供了必需的接待設施
3、房地產業吸引島外人口入島消費
二、旅游房地產助推海南國民經濟社會發展持續快速健康發展
（一）科學規劃，為旅游房地產的發展奠定基礎
（二）旅游房地產有力推動海南國民經濟社會持續健康快速發展
1、品牌創新，旅游房地產建設發展迅猛
2、優勢互補，旅游房地產帶動城鎮宜居型地產健康發展
（三）旅游房地產有效釋放資源、環境的效益，同時又有力的保護了資源和環境，體現了綠色發展、和諧發展、科學發展的新理念
（四）旅游房地產加快推進海南城市化進程和社會主義新農村建設，促進鄉村旅游業的發展
（五）旅游房地產發展有力地推動了保障性住房等民生工程的實施
三、旅游房地產發展是國際旅游島建設的永續動力
（一）國際旅游島建設的主要任務
（二）旅游房地產發展的重點任務
1、統籌規劃，加強國際旅游島各項建設
2、超前配套，加強基礎設施建設
3、突出主題，加強主題公園及精品景點景區建設
4、提升品位，加強酒店和度假村建設
5、豐富產品，加強高爾夫球場建設
6、拓展類型，加強房地產新城建設
7、完善配套，加強公共設施建設
8、提高效益，加強城市旅游建設
四、旅游房地產在海南發展前景廣闊
（一）發展戰略
（二）發展目標
（三）發展體系
（四）發展規模（用地）
（五）發展布局
1、三大圈層
2、南北兩極
3、東西兩翼
（六）發展探索
旅游房地產發展與國際旅游島建設
宋祎
隨著海南旅游業的不斷發展壯大，與之相配套的酒店、景區、主題休閑公園、高爾夫度假村、休閑運動村、景區風格別墅住宅等旅游房地產也蓬勃發展，并且在海南旅游業中發揮著越來越重要的推動作用。旅游房地產作為一個新興產業成為旅游開發中的新熱點，是轉變旅游業開發和房地產業發展模式的重要舉措。旅游房地產的高水平發展加快了海南國際旅游島建設的進程，海南國際旅游島建設也將進一步推動海南旅游房地產的健康發展。
一、旅游房地產是海南國際旅游島建設的重要組成部分
（一）旅游房地產是服務旅游業，品牌化、專業化、戰略化發展的新興產業
旅游房地產是以旅游人群為對象的房地產，包括休閑度假村，旅游景區主題休閑公園，旅游、休閑、培訓基地，會議中心，運動村，產權酒店，分時度假酒店，高爾夫度假村，風景名勝度假村，海景住宅，景區住宅(風格別墅)，民俗度假村，國際休閑度假中心等旅游置業項目，為最終消費者的物業形式。旅游房地產的發源地始于法國地中海沿岸。上世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，這就是旅游房地產的初期形式——旅游景觀房地產。20世紀60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產緊密結合，標志著旅游房地產業的誕生。此后，大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游業、休閑度假業，旅游與房地產的結合模式也隨著旅游房地產業的發展得到不斷的豐富和創新。
旅游房地產按其所有權和使用權的不同可以分為產權酒店、分時度假、主題社區或景區住宅、房地產大盤或新城項目等，是房地產品牌化、專業化、戰略化發展，與旅游緊密結合的新興產業。
（二）區位、資源、環境、產業及市場催生海南旅游房地產的發展
早在2005年，海南在旅游業帶動下，就形成了以島外人士購買為主的房地產市場，使海南徹底擺脫房地產“泡沫經濟”的影響。海南省委省政府搶抓機遇、審時度勢，基于對區位、資源、環境、產業及市場的綜合認識，借鑒國際旅游業發達地區的成功經驗，為了又好又快地發展房地產，不失時機地提出把房地產業與旅游業緊密結合——發展旅游房地產，從此揭開了海南乃至中國發展旅游房地產嶄新的一頁，海南的旅游房地產從此步入持續快速健康的發展軌道，成為旅游業發展的重要支柱。
1、海南得天獨厚的區位、資源、環境為旅游房地產提供了有利的發展優勢
海南島擁有目前國內最佳的綜合生態環境，同時也是世界上僅有的幾塊未被污染的“凈土”之一。島上綠蔭濃郁，森林覆蓋率超過55%，現有的5大熱帶原始森林區——五指山森林區、霸王嶺森林區、尖峰嶺森林區、吊羅山森林區和黎母山森林區形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態系統。據2005—2008年海南環境狀況監測表明，海南的環境質量持續保持全國一流水平，全省環境空氣質量連續保持國家一級標準，負離子含量超出世界衛生組織規定的空氣清新標準的幾十倍，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。據2000年全國人口普查結果顯示，海南每10萬人中就有4位百歲老人，是全國的4倍；全省人均壽命72.92歲，比全國人均壽命高2歲。
海南地處北緯18º～20º（巴厘島、孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島、呂宋島等世界知名旅游度假圣地都在這一緯線上），擁有全國唯一的熱帶海岸帶，海岸線長達1528公里，其中具備旅游房地產開發條件的岸線約占50％～60％。海南氣候宜人，年平均氣溫22～26攝氏度，陽光充足、四季如春、空氣清新，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣五大旅游要素俱全。豐富的溫泉資源、獨特的熱帶雨林景觀和傳統的黎苗少數民族風情，將海南島裝扮成我國最具特色的海島型旅游度假勝地，被稱為祖國的后花園和度假、休閑環境的絕版。這些都為海南旅游房地產的發展提供了有利的先天條件。
2、隨著旅游業的持續高速發展，尤其是國際旅游島的建設，對旅游住宿設施等旅游房地產的需求量也將不斷增大
2007年，海南旅游接待人數1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受四川汶川特大地震、免簽證和落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數仍達2060萬人次，保持10%的增長。今后，隨著國際旅游島建設的推進、相關入境旅游政策的不斷優化及政府宣傳力度的加大，可以預見，未來10～20年海南的旅游接待人數仍將保持較快的增長。相應地，對以酒店為代表的旅游住宿設施的需求量也將不斷增大。2008年，海南酒店客房約有3萬間。據《海南省旅游總體規劃》預測，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量約為11.1萬～13.2萬間。也就是說，在未來12年時間內，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大約8萬～10萬間。
3、隨著消費結構的變化及國際旅游島建設的逐步推進，游客對以酒店為代表的旅游地產需求檔次也將不斷提高
目前，海南旅游主要客源地人口超過3億，國內中高端消費階層已形成相當規模，其消費結構已發生明顯變化，住房、汽車、旅游度假以及代表生產性服務業的旅游新業態等消費熱點繼續升溫，消費需求更趨向多元化、個性化、品質化，使得旅游目的地及其旅游企業靠單一產品、同質化產品已經不能滿足現實的市場需求。如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產品也隨即成為旅游地產的重要發展方向。與此同時，海南建設國際旅游島，對外實行以“免簽證、零關稅、放航權”為主要特點的旅游開放政策，必將為海南帶來大批量的國際高消費群體，尤其是商務旅游群體，其對酒店、度假村等旅游地產的需求檔次也相對較高。
（三）旅游房地產加快海南旅游業的轉型升級，對旅游業的貢獻逐年提高
發展旅游房地產能夠加快完善旅游目的地的旅游配套設施的開發和建設，為旅游活動的開展創造良好的前提條件，推動海南旅游業轉型升級。近些年來，大量休閑度假村、高爾夫球場、旅游景區主題休閑公園等休閑度假類房地產的建成，吸引了大量的旅游度假人群進入，推動海南旅游由單一觀光型旅游向休閑度假生態旅游轉型；一些檔次高、特色鮮明的旅游項目和旅游服務接待設施的相繼開發建成，吸引了大量的高端游客和更多的國外游客的進入，推動海南旅游從以低端游客為主向高端游客為主轉型，由大眾消費市場向中高檔消費市場轉移。
隨著旅游房地產快速發展，其對旅游業及國民經濟的貢獻逐年提高。從2005—2008年，海南省房地產開發投資分別為70.85億元、89.2億元、126.96億元、189.31億元，年均增長39%，其中80%直接用于旅游房地產及相關項目的投資；2005—2008年，海南省旅游收入分別為125.05億元、141.23億元、171.37億元、192.33億元，占GDP的比重分別為13.8%、13.43%、14%、13.2%，旅游業增加值占GDP的比重分別為6.2%、6.3%、6.4%、6.2%，已遠遠超過全國4%的平均水平，其中旅游房地產的投資對旅游收入的提高功不可沒。
（四）旅游房地產是國際旅游島建設的重要組成部分，兩者相互促進、相互支撐，相得益彰
旅游業是海南的主導產業，國際旅游島建設目標的提出更確定了海南旅游業的國際化發展方向。根據國際經驗，著名旅游度假地的房地產發展，通常是與旅游發展結合在一起的，且旅游和房地產是海南國際旅游島營銷的重點產品。因此，海南房地產業的發展應服務于旅游業的發展，從旅游視角思考，房地產的發展應成為海南房地產業發展的重要指導思想。與之相對應，與旅游密切相關的專業性旅游地產（酒店、度假村等）和度假型居住地產（第二居所）應成為海南房地產發展的重點。
1、房地產業與國際旅游島建設緊密結合、良性互動
海南環境資源的獨一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區都能更好地把房地產與旅游資源融合在一起。目前，海南已正式啟動國際旅游島的建設，正在努力打造成為島外人們心目中理想的宜居地，建設成為“世界一流、亞洲著名、中國集中”的度假休閑旅游目的地。度假居住房地產和旅游房地產在海南既具有廣闊的發展前景，也是結合海南建設國際旅游島的客觀需求。從海南目前房地產開發的情況看，以旅游資源為賣點的居住地產、度假性居住地產及產權式酒店、分時度假酒店等均與旅游密切相關，且與專業的、經營性的旅游酒店的邊界已日趨模糊。借鑒國內外成功旅游度假目的地的經驗，在成熟的旅游市場，酒店一般只接待25%的游客，宜居地、分時度假等往往包攬了剩下75%的客源。
因此，海南房地產發展的重要目標之一就是與國際旅游島緊密結合，發揮互為客源互為支撐的良性作用，實現房地產和旅游雙贏。具體而言，就是要大力發展候鳥式度假、就業型度假和分時度假等度假居住地產和星級酒店、度假村、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業化旅游地產，強化房地產的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地產，尤其是度假居住地產和旅游地產，成為海南國際旅游島建設的重要空間載體和核心旅游產品之一。
2、房地產參與旅游業的開發，為建設國際旅游島提供了必需的接待設施
海南通過大力發展旅游房地產，初步建成了上規模和檔次的接待設施，目前全省有旅游飯店400多家，其中五星級及按五星級標準建設的飯店有40多家。希爾頓、喜來登、萬豪等13家國外頂級管理公司已進入海南，全省四、五星級飯店外籍管理人員占到25%以上。凱萊、天域、銀泰、紅樹林等國內度假酒店也成知名品牌，接待酒店服務檔次和管理水平不斷提高。另一方面，以宜居地為基礎發展起來的家庭旅館，豐富了海南島的旅游接待設施層次。如三亞有的住宅小區物業服務企業收集小區可出租經營的房源，自辦或與別人聯營家庭旅館，讓房屋所有者、物業公司和旅館經營者都有利可圖，房屋出租者既可免交物管費，還可得到出租房的一定租金，避免房屋的長期空置。這一做法，既提高了三亞旅游接待能力，也給游客帶來更多樣化和個性化的選擇。
3、房地產業吸引島外人口入島消費
據統計，2006—2007年間，島外人士在海口市和三亞市購房數量分別占該市商品房銷售總量的60%和80%。累計到2006年9月底，島外人士旅游度假購買商品房已達300多萬平方米，3萬多套房，按每戶（套）每年來瓊4人居住50天計算，共200人次日，則每年將有600萬人次日到海南省旅游度假，這將大大促進海南省旅游業的發展。同時房地產業直接產生“地產旅游”，豐富了國際旅游島的旅游層次，對海南建設國際旅游島具有明顯的促進作用。
二、旅游房地產助推海南國民經濟社會發展持續快速健康發展
（一）科學規劃，為旅游房地產的發展奠定基礎
海南省在發展與建設中自始至終堅持規劃先行的原則。從2000年開始，先后編制完成了《海南省城鎮體系規劃》、《海南城鄉總體規劃》、《海南省社會主義新農村建設總體規劃》，目前，正在抓緊編制《海南省城鄉經濟社會發展一體化總體規劃》，上述一系列省域重要規劃，均突出島嶼空間特色，對全省各行政區進行整體規劃控制，為實現全省城鄉區域統籌協調發展，推進城鄉一體化創造了有利條件。
《海南城鄉總體規劃》貫徹“五個統籌”原則，構筑了城鄉發展空間“四個圈層，一個綠心，兩個發展軸，五大空間節點”的城鄉空間發展結構，以及七大主題功能區的城鄉發展總體布局（見圖1，2），其中東部濱海旅游綜合區和南部熱帶濱海旅游功能區是海南旅游度假產業的重點發展地區。為了合理保護和利用資源，促進可持續發展，規劃劃定了35個省級重要規劃控制區，其中25個為省級重要旅游景區。這些旅游度假區及景區，為海南旅游業及其相關的旅游房地產業提供了優越的資源環境條件和寬廣的發展空間。《海南城鄉總體規劃》在宏觀上有效指導著海南省旅游房地產的發展，目前海南省旅游房地產業的開發建設均集中在規劃劃定的濱海旅游度假重點規劃控制區內。
圖1 海南城鄉總體規劃 —規劃結構圖
圖2 海南城鄉總體規劃 —功能區劃聯系圖
《海南城鄉總體規劃》在堅持生態環境保護，節約集約用地的前提下，結合濱海資源特點及區位條件，主要在濱海地區集中成片規劃建設旅游度假區，規劃有三亞的三亞灣、亞龍灣、海棠灣，陵水的清水灣、土福灣、香水灣，萬寧的神州半島、石梅灣，瓊海博鰲，文昌銅鼓嶺及航天主題公園，樂東的龍沐灣、龍棲灣，昌江棋子灣等主要項目（見圖3）。規劃的重點旅游度假區、景區面積為536平方公里（僅占海南省國土面積3.4萬平方公里的1.6%，各區開發規模不超過規劃面積的10%）,占海岸線長度166公里（占海南島總岸線1528公里的10%），這些為國際旅游島建設留足了廣闊的發展空間，為旅游房地產可持續健康發展奠定了堅實的基礎。
圖3 海南省濱海重點旅游區分布圖
（二）旅游房地產有力推動海南國民經濟社會持續健康快速發展
1、品牌創新，旅游房地產建設發展迅猛
海南旅游房地產已成為國內知名房地產企業投資的熱土，萬科、富力、雅居樂、魯能、新世界、中信、華潤、國信、雨潤等知名企業紛紛進入，開發建設了一批濱海居住區、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產項目。目前已經初具建設規模的旅游度假區主要有：三亞亞龍灣，匯集了喜來登、希爾頓、萬豪、紅樹林、伯爾曼、利茲卡爾頓、凱萊、瑞吉等國際知名品牌酒店，建成了公主郡、申亞一期、亞龍灣五號、高爾夫球場、商業服務中心等旅游房地產及其配套項目，已經成為國內外旅游度假的知名品牌；三亞海棠灣，正在建設道路及市政管網、污水處理廠、安置區等，并有近10家濱海高端度假酒店也已經動工興建，規劃區建成后將成為三亞濱海旅游的重要組成部分，不僅進一步完善公共設施配套和旅游服務職能，而且將極大地豐富和提升旅游品質；陵水土福灣、清水灣、香水灣，主要建成或在建項目有度假別墅、度假公寓、濱海酒店、高爾夫球場等，道路等市政基礎設施進一步完善；萬寧石梅灣、神州半島，主要建成或在建項目有艾美酒店、石梅灣濱海餐廳、君悅酒店、喜來登酒店、福朋酒店、紅堡豪華精選度假酒店、游艇俱樂部等；瓊海博鰲借助博鰲亞洲論壇的國際知名度以及相對完善的基礎設施，已經建成的建設項目有博鰲亞洲論壇永久會址、索菲特酒店、金海岸酒店、凱賓斯基酒店以及度假別墅、高爾夫球場等。此外，文昌銅鼓嶺國際化生態旅游區、文昌航天主題公園、樂東龍沐灣旅游度假區、樂東龍棲灣旅游度假區、昌江棋子灣旅游度假區等規劃編制及前期工作已完成，目前已進入大規模的開發建設階段。目前已開工建設的各項目總投資超過500億元，正在建設的高端旅游度假酒店、度假村等超過30個，旅游房地產面積300萬平方米；建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30家，銷售旅游房地產200萬平方米，已經成為海南國際旅游島建設的主要力量，有力地推動海南國民經濟社會持續健康快速發展。
2、優勢互補，旅游房地產帶動城鎮宜居型地產健康發展
海南旅游房地產迅猛發展的同時，有力地帶動城鎮宜居型地產健康發展。近幾年來，在城鎮房地產的發展過程中，海南努力創造宜居環境，主要發展以休閑度假、居住為主的房地產。自2005年以來，海南房地產開發投資連續幾年保持高位增長，年平均增幅在35%以上，房地產開發投資占城鎮固定資產的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面積年平均增長率達24%以上；商品房銷售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房銷往島外，其中年均銷往境外約400套；購買對象遍布全國各省、直轄市、自治區，以及美國、俄羅斯等25個國家和港澳臺地區。房地產相關稅收收入占我省地方稅收的比重逐年增加。2008年，房地產開發投資額達189.3億元，商品房銷售面積達337萬平方米，銷售額177.7億元。
2009年，在國際金融危機的持續影響下，我省采取積極應對措施，使房地產業仍然保持穩步發展態勢。1月-5月份房地產開發投資完成85.78億元，占城鎮固定投資總額的31.02%，同比增長49.1%；全省商品房施工面積為1402.13萬平方米，同比增長41.2%，其中本年新開工面積306.69萬平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累計銷售面積184.35萬平方米，同比增長2.42%。1月-5月，全省地方稅收收入總額為59.72億元，同比增長10.4%，房地產相關稅收收入為25.24億元，同比增長9.36%，占地方稅收收入總額的27.95%。房地產開發投資保持較大幅度增長，商品住房銷售面積及房地產保持穩定。房地產市場保持良好的發展態勢，有力地推動海南國民經濟社會持續健康快速發展。（具體經濟指標見圖表1-9）
（三）旅游房地產有效釋放資源、環境的效益，同時又有力的保護了資源和環境，體現了綠色發展、和諧發展、科學發展的新理念
自2005年以來，海南有計劃、有規劃地開發建設旅游房地產，利用海岸線、河岸線、湖泊、山地、森林等優質資源，開發建設高端度假酒店、度假村、度假公寓、居住公寓等一批具有核心競爭力的旅游度假產品，打造了一流的熱帶海島旅游度假勝地的服務設施。海南特有的區位優勢、良好的生態環境，使旅游房地產價格節節攀升，提高了優質資源的經濟效益。但也深刻的認識到，良好的生態環境是海南可持續發展的根本保證。因此，在旅游房地產開發建設過程中，從項目的選址、規劃、設計、施工、污水及垃圾處理等環節都注重處理好環境保護與經濟建設的關系，注重生態環境建設，加大對環境保護的投入，加強項目建設環境影響評價，使項目建設與生態環境保護協調發展；加強沿海防護林、天然保護林、公益林和退耕還林等重點工程建設，體現了綠色發展、和諧發展、科學發展的新理念。
（四）旅游房地產加快推進海南城市化進程和社會主義新農村建設，促進鄉村旅游業的發展
旅游房地產的成片開發建設，采取讓利于民的補償政策和人性化安置方案，在解決好原住民社保、醫療、就學、就業等關系民生的一系列問題的前提下，不僅不損害搬遷居民的利益，而且可以加快推進海南城市化進程和社會主義新農村建設，促進社會和諧發展。
一是出讓房地產開發用地可以獲得城市建設資金，用來進行城市基礎設施和公共服務設施建設，實施產業發展計劃，擴大城鎮規模，創造新的就業機會，改善城鎮居民居住環境，提高城市化水平，使海南的城鎮化率平均每年以1%的速度增長，2008年達到48.2%，超出全國平均水平2.5個百分點。同時通過拆遷安置，吸引農民向城鎮轉移。這幾年我省東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水，中部的保亭、五指山以及海口、三亞等城市在旅游房地產的推動下，城市建設突飛猛進，城市化水平和城市品質都有較大提高。
二是通過旅游房地產項目的輻射作用，推進周邊地區道路等重要基礎設施建設，帶動周邊地區經濟發展。特別是周邊村鎮，通過補償的方式，幫助解決失地村莊的水、電、路等基礎設施，改善農民居住環境。同時外來人口的入住，增加了消費人群，通過發展第三產業，增加就業崗位，發展農村經濟，增加農民收入，促進了社會主義新農村建設，我省的瓊海市博鰲鎮南強村、萬寧市禮紀希望小鎮等就是很好的實例。
三是旅游房地產的發展在加快國際旅游島建設和推進社會主義新農村建設的同時，給海南鄉村旅游業的發展帶來了新的契機。隨著游客的增加，農村基礎設施建設的完善，以回歸田園生活、體驗熱帶觀光農業和黎苗風情、休閑度假為主題的鄉村旅游將吸引大量國內外游客和島內居民，成為海南旅游業不可分割的組成部分。同時有利于推進海南農村產業結構調整，促進農民增收。
（五）旅游房地產發展有力地推動了保障性住房等民生工程的實施
旅游房地產的快速發展，提升了全省的綜合實力，有力地推動了保障性住房等民生工程的實施。根據我省居民的住房情況，制定了2008年—2011年保障性住房建設規劃，計劃用5年時間建設廉租住房37720套，188.65萬平方米，經濟適用住房51581套，378萬平方米，農墾棚戶區改造住房145700套，802萬平方米。截止2009年5月，已開工建設廉租住房11208套，占計劃的29.7%，開工面積60.84萬平方米，占計劃的32.3%，竣工套數1370套，竣工面積7.2萬平方米。開工建設經濟適用住房15670套，占計劃的30.2%，開工面積162.1萬平方米，占計劃的42.9%，竣工1974套，竣工面積21.23萬平方米。農墾棚戶區改造開工建設住房22545套，占計劃的15.5%，開工面積180.9萬平方米，占計劃的22.6%，竣工套數6578套，竣工面積52.6萬平方米。保障性住房的建設將改善居民的居住環境，提高國際旅游島建設的整體水平。
三、旅游房地產發展是國際旅游島建設的永續動力
建設國際旅游島是建設生態示范省，最大限度保持和發揮海南生態環境優勢的必然選擇，是進一步提升海南旅游發展水平，提高海南旅游國際競爭力的重要途徑，是貫徹黨中央國務院指示精神，構建具有海南特色的經濟結構和更具活力的體制機制的迫切需要，也是深化改革開放、促進海南經濟增長的切入點、突破點、制高點。將海南建設成為全面國際化的、以旅游為主導產業或重要支柱產業的島嶼型目的地，實現海南旅游國際化程度高、生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和，不僅對海南的社會經濟發展將產生長遠而深刻的影響，同時也對全國的改革開放起到重要的示范作用，成為國家重要戰略發展期的重要戰略發展高地。
（一）國際旅游島建設的主要任務
建設國際旅游島，其主要任務就是要大力發展以旅游業為龍頭的現代服務業，并帶動現代服務業發展成為海南的支柱產業，支撐海南長期可持續發展。
一是加快旅游基礎設施建設，形成一批國際水準的旅游重點景區、大型旅游項目和旅游綜合服務設施。加快開發重點旅游景區和旅游項目建設，加快既有接待設施、商業服務設施、文化娛樂設施以及體育休閑設施等旅游服務設施的更新和改造，確保符合國際標準和要求。
二是構建具有特色優勢的旅游精品景區，形成國際化的旅游產品體系。結合海南資源、環境、區位等優勢，積極發展觀光旅游、休閑度假旅游、會展旅游、生態旅游、冬季陽光旅游、溫泉康體旅游、鄉村旅游等，形成系統化、主題化、多樣化、差異化的旅游產品結構體系，滿足國內和國際不同游客的需要。
三是加大旅游宣傳推介力度，形成國際化的營銷網絡結構。通過政府、旅游營銷機構和旅游企業分工合作，綜合運用現代化、信息化和傳統營銷手段，建立國際化的旅游營銷網絡，吸引國內和國際游客的到來。
四是統籌旅游區域發展，樹立國際化的旅游發展理念。以國際化、區域化的理念來看待、部署、辦理涉及旅游發展的有關事項，樹立全省一體化的旅游發展理念，加強規劃引導，合理進行旅游項目的空間配置和分工合作，加快旅游市場的一體化建設，整體推進海南旅游國際化建設。
五是完善綜合服務體系，創造國際化的旅游度假環境。積極改革旅游人才在職培訓和創新旅游人才任用機制，打造一支適應國際化的旅游從業人員隊伍，為國際旅游島建設提供可靠的人才保障。以提升地區整體旅游服務水平為目標，建立從服務設施、標志、環境、管理、服務質量及評價等全過程的標準體系，滿足服務業國際化發展的需要，全面組織實施服務標準，創造一流的國際旅游度假環境。
（二）旅游房地產發展的重點任務
1、統籌規劃，加強國際旅游島各項建設
建設國際旅游島，規劃先行。在整合已編制實施的《海南城鄉總體規劃》、《海南省城鎮體系規劃》、《海南省土地利用總體規劃》、《海南省旅游總體規劃》、《海南省社會主義新農村建設總體規劃》及其它省域規劃的基礎上，按照國際旅游島的建設需求，科學編制《海南國際旅游島建設總體規劃》，統籌城鄉資源，進行各要素合理的空間布局、項目安排、土地利用、城市發展，全面協調與國際旅游島相關的旅游景區、景點，旅游服務設施，基礎設施等各項建設，實現各項資源的優質永續利用。
2、超前配套，加強基礎設施建設
國際旅游島的建設，首先要超前配套覆蓋全省（島）功能強大的現代化基礎設施，為國際旅游島建設提供基礎條件，主要包括以下六網工程。
（1）綜合交通網。一是在現有的海口美蘭國際機場、三亞鳳凰國際機場等干線機場的基礎上，配套建設博鰲、五指山、西部支線機場，形成快捷的空中交通航線；二是在已開通的環島高速公路的基礎上，建設海口至屯昌段、三亞至保亭段中線高速公路、文昌至瓊海段高速公路，以及橫貫東西的洋浦至萬寧段高速公路，形成覆蓋全省的田字型高速公路網；三是在西線鐵路已與全國鐵路網貫通的基礎上，加快東線海口至三亞城際快速鐵路建設，確保2010年底開通，同時還新建西線海口至三亞城際快速鐵路，形成環島城際快速鐵路網，實現城際快速鐵路公交化；四是依托海口秀英港、三亞國際客運港、新海客運港等客運港口，形成便捷的海上交通運輸網。通過對全省公路、鐵路、港口和航空的有機連接，形成安全、方便、快捷的陸海空立體化綜合交通網絡。
（2）水網。目前，城市和重點旅游景區都已形成了水源保障能力強、管網系統配套、水質優良的供水系統，在此基礎上，加快建設和完善松濤水庫、大廣壩水利水電樞紐工程、大隆水庫、紅嶺水庫、大邊河水庫、牛路嶺水庫等大中型水庫，并規劃建設全島江河、水庫間的連接渠道，構建全島可調控的供水網絡。
（3）電網。目前海南已建成的海口電廠、華能電廠、南山電廠和環島風力發電廠的并網，構建了分布合理的電源點和“田”字型電網。海南與大陸跨海電網聯網投入運行后，海南的供電系統更具保障能力。昌江核電廠正在建設，南方電網公司在未來5年將投入100億元對全省城鄉的電網工程進行升級改造，進一步提升海南供電保障能力。
（4）氣網。目前，海南西部燃氣主干網已基本形成，海口到文昌的管網工程正在建設中，也將在近期建成，東部從文昌到三亞的管網工程也已列入近期建設計劃。擬將以三亞、樂東氣田以及北部的福山氣田為依托，建設環島燃氣主干管網和覆蓋全省的氣網分支管線工程。加快推進城市燃氣管道化建設，在已實施燃氣管道化的海口、三亞、儋州、洋浦、東方、文昌、萬寧等城市的基礎上，加快推進其他市縣和旅游景區景點、旅游度假區的燃氣管道化建設。
（5）通訊網。按照通信網絡建設規劃，充分發揮海南電信、聯通、移動的作用，合理布點建設覆蓋全省的機站等設施，保障通訊暢通，推動智能島建設，建設覆蓋全省功能強大的通信網絡工程。加快推進中國聯通在未來5年投入36億元建設覆蓋全省的3G無線網絡工程，為建設數字智能島和信息智能島打下堅實基礎，為廣大島內居民和外來旅客享受快速、便捷的信息服務提供有力保障。
（6）污水垃圾處理網。從2008年起，集中安排40億元（垃圾：13億元、污水27億元）用于全省各市（縣）28個污水處理廠、755公里配管網和21個垃圾處理廠建設，確保到2010年污水集中處理率和垃圾無害化處理率均達到70%左右。其中新增垃圾無害化日處理能力3550噸，新增污水日處理能力76萬噸，建成完善的生活污水垃圾處理設施網，創建保持干凈衛生、文明健康的城鄉環境。
3、突出主題，加強主題公園及精品景點景區建設
海南島作為中國唯一的熱帶海島，其獨特的熱帶氣候、天然氧吧式的生態環境和豐富的海島旅游資源在整個中國都是稀缺的。為了實現稀缺資源效益的最大化，海南旅游房地產開發要突出主題，體現稀缺性資源的最優利用，就必須在產品的檔次、品質和結構上有最優的配置和保障，強化主題公園及精品景點景區建設。具體而言，要突出打造高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業化旅游地產資源，同時，要在保護優先、可持續利用的前提下，適度利用風景名勝資源、熱帶雨林資源等，豐富海南旅游資源的精品化戰略。
4、提升品位，加強酒店和度假村建設
隨著海南旅游由觀光型向度假型的轉型升級，要不斷提升旅游房地產的品位，加強酒店和度假村的建設，滿足國際旅游島建設的需求。要大力發展候鳥式度假、就業型度假和分時度假等度假居住地產和星級酒店、度假村。
5、豐富產品，加強高爾夫球場建設
從世界發達地區高爾夫球運動發展情況看，美國夏威夷面積只有海南的三分之一，卻有200多個高爾夫球場，每年接待游客700多萬人次。西班牙有高爾夫球場270座，高爾夫旅游每年為西班牙帶來30億美元的收入。日本球場數量達2600多個，高爾夫消費人口近2000萬。韓國高爾夫球運動人數正以每年15%～20%的速度增長。由于氣候上的巨大差異等因素，海南高爾夫球運動對歐洲和北美，以及日本、韓國等國家客源吸引力很大。2007年海南接待海外旅游者75.31萬人次，其中大部分游客是來海南打高爾夫的。而目前海南營業的只有18家高爾夫球場，遠遠不能滿足不斷增長的境內外市場需求。在建設國際旅游島的戰略背景下，海南將大力發展高爾夫體育休閑產業作為旅游發展重點之一，力爭未來15年內全省新增30～40個高爾夫球場。
6、拓展類型，加強房地產新城建設
所謂新城，即在開發面積很大、周圍有需要保護或可以借力的生態環境的前提下，建造的不同于小區配套景觀的而有大規模人造景觀或自然借景的開發項目，不擁有產權，如高爾夫、登山、滑雪運動度假村等。北京、上海、大連、青島、深圳等地以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家，而在海南這一類旅游房地產還處在起步階段，可以充分利用海南旅游資源條件，發展以高爾夫、自行車、登山、露營、狩獵、沖浪、海釣等為主題的項目建設。
7、完善配套，加強公共設施建設
統籌規劃、合理安排好與旅游房地產配套的醫療衛生、文化教育、商業餐飲、休閑娛樂等公共服務配套設施，打造“行、游、住、食、購、娛”一體化的鏈條，讓游客享受一站式的服務，將游客吸引住、留住，提升綜合效益。同時提高公共設施的國際化標準要求，優化、提升環境和服務質量，保障旅游房地產業，乃至國際旅游島戰略目標的健康、穩定和可持續發展。
8、提高效益，加強城市旅游建設
在一個成熟的旅游區域，“景區只是吸引中心，城區才是利潤中心”。而目前海南普遍存在“重景區、輕城區”問題，造成城市旅游是海南的薄弱環節。海南應發揮旅游業在“推動區域新發展、拓展旅游新體系、衍生城市新產業、促進城鄉新和諧、提升城市新品質、培育社會新生活”等方面的積極作用，進一步完善城市功能，塑造城市文化，構筑城市景觀，打造處處是景的旅游城市格局。一是抓好中央商業游憩區建設，形成集文化、娛樂、商業、飲食的街區，充分體現城市文化底蘊；二是建設好城市公園、市民廣場、城市水系，形成城市“便、雅、特”的休閑體系，充分體現旅游城市特色。
四、旅游房地產在海南發展前景廣闊
（一）發展戰略
海南發展旅游房地產，應堅持可持續戰略、精品化戰略、國際化戰略、空間引導戰略和協調發展戰略。
可持續發展是海南房地產發展的首要戰略思想。既要發揮海南資源優勢，合理、經濟、高效地利用資源，大力發展有特色的房地產業，又要把節約資源與環境保護放在房地產發展的首要位置，營造有益于人民健康的居住生態環境，為未來的建設留有充分的發展空間和調整余地。在針對海南資源獨特性、稀缺性、有限性的特點，房地產開發應當在區位、產品檔次（品質）和產品結構上有所選擇，在開發規模上有所控制，以尋求最優的資源配置。
基于優質資源優質利用的原則和國際旅游島的建設目標，海南的房地產發展要從注重規模拓展走向追求品質提升。要重點發展具有地方資源、環境、文化特色的高品質房地產產品，優化產品結構，走精品化道路；轉變發展方式，促進房地產業轉型升級；保證海南良好生態資源價值的體現，注重環境、生態等系統的保護，積極采用節能環保材料和技術，提高房地產產品的附加值；同時，統籌市政設施、醫療衛生、文化教育、商業等方面配套，優化、提升環境和服務質量，促進房地產業的健康、穩定和可持續發展。
國際化戰略的核心，是要以國際市場為導向，發展國際級的度假地產、國際性的宜居地、國際化的商業與辦公地產，并實現房地產產品品質、服務素質、產業運行的國際化。
空間上從區位、集聚、差異和時序等四個方面引導。空間區位引導：根據不同區位的資源特色引導相應的地產開發，根據不同類型地產的要求引導相應的空間區位選擇，從而實現資源優勢與開發品質的有機銜接；空間集聚引導：未來房地產的開發應注重空間引導，確立城市導向，引導開發項目與當地城市建設相結合、與地方市場相結合，避免形成孤島式的居住地域；空間差異引導：由于氣候、地形等的影響，海南島的北部與南部、東岸與西岸、海岸帶地區與中部山區在資源的分布與組合及生態環境的容量上存在較為明顯的空間差異。不同的資源組合需要不同的開發模式，不同的生態環境可容納的人口也有不同，因此有必要依據資源分布與組合的差異、生態環境容量的差異，對全島進行功能區劃和政策分區，針對不同的分區提出相應的房地產開發管制政策；空間時序引導：根據經濟環境、市場需求和資源環境的變化，彈性、有節奏地進行房地產開發，并與社會經濟發展規劃、城鄉總體規劃、土地利用中長期規劃等相協調，對土地資源的使用進行長遠規劃。
協調應從產業、區域、規劃和利益等四方面進行。產業協調：首先是房地產業與其他產業的協調，即根據房地產業發展的強關聯性，積極促進房地產業與旅游業、農業、工業及生產生活性服務業的協調，并以此尋求房地產業發展的產業支撐，拓展房地產產業鏈，促進房地產業發展的體系化，其次是房地產業內部的協調，即不同類型、不同市場、不同檔次的產品之間要形成協調的發展結構；區域協調：即區域間房地產增長發展的協調。根據區域間的資源環境差異、地方特色差異和功能角色差異，重點在規模、產品類型和空間分布上協調中部山區市縣與沿海城市、海口—三亞等中心城市與周邊市縣（地區）、東岸旅游度假型房地產與西部產業型房地產之間的協調；規劃協調：主要是與土地規劃、城市總體規劃和旅游規劃等的協調，即在用地控制、空間分布上與土地利用規模、城市總體規劃和旅游規劃等相協調，以各類規劃引導房地產的良性發展，反之，又以房地產開發促進各類規劃的實施和推進；利益協調：主要指房地產開發與本地居民利益的協調。房地產業是一項民生產業，海南地方經濟水平不高，本島居民的消費能力有限，以島外市場為主的房地產開發所帶來的高房價、物價膨脹、基礎設施配套壓力等既擠壓了海南本島居民的住房需求，也給海南本島居民的經濟、社會利益帶來一系列影響。因此，海南房地產的發展應重點協調好與本地居民的利益關系，在產品供給與住房保障、空間分布與利益補償等方面將本地居民的利益納入其中綜合考慮。
（二）發展目標
綜合考慮海南房地產業現狀基礎、資源稟賦條件、當前的發展形勢、未來市場需求及國際旅游島建設的客觀要求，借鑒國際經驗，海南房地產發展的總體目標應為：以本島居住為基礎、度假型居住（宜居）為特色、旅游地產為主導，建立多元化、多層次的房地產產品供應體系與住房保障體系，使房地產業成為海南省的第三經濟部門，并與國際旅游島的建設緊密結合、良性互動，打造國際化程度高、生態環境優美、文化魅力獨特、社會文明祥和的世界一流的海島型國際性度假居住地。
（三）發展體系
圍繞發展戰略和目標，在國際旅游島建設中，旅游房地產要形成六大產品體系：
一是精品地產——酒店房產；
二是景觀地產——休閑房產；
三是主題地產——文化房產；
四是田園地產——生態房產；
五是聚合地產——娛樂房產；
六是生活地產——復合房產。
（四）發展規模（用地）
旅游房地產對土地需求的主體是酒店、度假區、高爾夫球場等用地。
酒店用地：《海南省旅游總體規劃》對未來海南省旅游住宿設施需求的預測是：到2010年，海南省旅游住宿酒店客房需求量估計在71000間到76000間，在2005—2010年的6年內，全省需新建旅游住宿酒店客房40800～45800間。到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000間，在2005—2020年的16年時間內，全省需要新建旅游住宿酒店客房大約80800～101800間。
旅游度假區用地：根據《海南城鄉總體規劃》，規劃2020年全省旅游度假區用地536平方公里，其中建設用地比重不得超過旅游度假區范圍的10%，因此旅游度假區建設用地的規模控制在53.6平方公里之內。
高爾夫球場用地：在建設國際旅游島的戰略背景下，海南將大力發展高爾夫體育休閑產業作為旅游發展重點之一。綜合各地信息，未來15年內全省有可能新增30～40個高爾夫球場。按每個球場占地1500畝（1平方公里）計算，總用地約為30～40平方公里。
綜合考慮，旅游房地產2009—2020年的用地需求大約為83.6～93.6平方公里。
（五）發展布局
以《海南城鄉總體規劃》為指導，結合《海南省旅游發展總體規劃》、《海南省土地利用總體規劃》等規劃的要求，相應建立海南房地產的空間發展格局。其基本特征是：“三大圈層、南北兩極、東西兩翼”。
1、三大圈層
海岸圈層：房地產重點發展區
包括海口、文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞、樂東、東方、昌江、儋州、臨高、澄邁等12個市縣的沿海區域，為房地產重點開發區域。
臺地圈層：房地產適度發展區
包括在沿海平原與中部山區之間的臺地地區，是海南農業、鄉村與農墾地區的主要發展地區，是沿海開發圈層與山區生態保護圈層之間的重要緩沖圈，以農業、服務業和小城鎮建設為主，為房地產適度開發區域。
山區圈層：房地產限制發展區
其空間范圍包括全省中南部地區海拔300米以上的中山低山及部分丘陵分布區，包括五指山、黎母山、吊羅山、尖峰嶺、霸王嶺五大山及其周邊地區，是以生態保護與養育為主的地區，為房地產限制開發區域。
2、南北兩極
以海口、三亞為中心，形成海南房地產開發的南、北兩大極核，并輻射帶動周邊房地產發展，打造海口、三亞兩大“城市—郊區”房地產發展綜合體。
3、東西兩翼
沿海發展圈層根據自然條件的差異，在發展方向上合理分工，形成東、西兩翼各具特色的房地產發展走廊，并在走廊內適當集聚、形成若干房地產發展中心。
東部沿海以旅游房地產為特色的房地產發展走廊
其范圍為北起海口、南到三亞的東部沿海地區。要發揮濱海旅游資源優勢，突出海濱旅游度假特色，大力發展高端專業化旅游地產和度假居住地產，并重點提高房地產開發的檔次，打造國際知名的熱帶濱海休閑度假勝地。
在空間上，應促進各類房地產開發向各中心城市聚集，形成文昌、瓊海、萬寧和陵水等各具特色的發展據點。
西部沿海產業配套與旅游度假相結合的房地產發展走廊
其范圍為從海口到樂東九所的西部沿海地區，是海南工業經濟發展走廊，也是海南特色濱海旅游度假產業的新增長點。規劃以重點發展工業地產為基礎，大力發展為工業配套的居住、商業、辦公地產，積極開拓發展專業性旅游地產。
在空間上，應促進各類房地產開發向東方、昌江、儋州—洋浦、臨高等中心城市集聚。
（六）發展探索
海南在特定的地域環境、資源稟賦條件下，發展旅游房地產，而且發展較快，雖然有針對性地出臺了發展旅游房地產的政策，創新了一些管理辦法，但在快速發展過程中，還存在一些問題，除了加強產業的引導與調控、城鄉規劃與管理、土地規劃與管理、自然資源的保護與管控、資源環境的保護與監管以及社會資源的合理配置與管理外，還要在旅游房地產發展的路徑、辦法和政策上進一步探索，如購房入戶政策，降低外籍人士購房的門檻，取消限制辦理居住證、島外居民購房就醫、社保異地互認、拓寬融資渠道發行債券和信托基金等方面有所突破，制定科學合理的政策法規，確保旅游房地產業持續快速健康發展。
隨著我省國際旅游島建設的正式啟動，旅游房地產將迎來新的發展契機，未來兩年，隨著萬寧神州半島、三亞海棠灣、陵水清水灣、樂東龍沐灣等濱海度假區度假酒店和其他度假設施的建成以及東環城際快速鐵路、博鰲機場等投入使用，我省將涌現一批達到國際先進水平的旅游度假景區，超星級酒店，高水準的高爾夫球場等文化娛樂設施，衛生保健設施，并帶動保亭、五指山等山地旅游發展，實現東西互動、山海并舉的良好發展局面，將大大提升我省的旅游品質和接待規模，更加有力地促進我省國際旅游島建設步伐。
（作者系：海南省住房和城鄉建設廳總規劃師）
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