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開發(fā)商公開房地產(chǎn)成本 行政稅費(fèi)竟占20%

來源：中國網(wǎng)     作者：許甲猛    2009-07-27

　　

　　商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)，從成本清單中，記者發(fā)現(xiàn)，各級(jí)行政部門林林總總的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%，和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)增加了30%，不僅收費(fèi)項(xiàng)目在增加，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，正是名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)，也導(dǎo)致了部分部門的腐敗，要想改變超載、罰款、再超載的惡性循環(huán)，解決方法之一就是從土地競(jìng)拍階段入手，實(shí)行陽光操作。

　　相當(dāng)多數(shù)開發(fā)商為謀暴利改容積率

　　商品房?jī)r(jià)格到底有沒有水份?房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利?土地價(jià)格到底會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)?這些一直是樓市上爭(zhēng)論不休而又糾纏不清的謎題。

　　本周末，國土資源部公布了房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果。全國620個(gè)樓盤，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項(xiàng)目總數(shù)的78%。這個(gè)結(jié)果揭開了房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的冰山一角。而前不久，一位鄭州的開發(fā)商向我們提供了一份房地產(chǎn)成本清單，對(duì)這些問題給出了更清晰的答案。

　　房地產(chǎn)成本清單顯示：各級(jí)行政部門的稅費(fèi)在當(dāng)中占了20%

　　這就是那位開發(fā)商提供的樓盤成本清單，這個(gè)樓盤處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，屬于城中村改造項(xiàng)目，2007年底開始動(dòng)工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，樓盤容積率為3.5，眼下銷售均價(jià)每平方5000元。從這份清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤地價(jià)成本每畝466萬元，按容積率3.5計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到了每平方2000元，占到了售價(jià)的40%。樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本每平方1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。

　　當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商：“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、評(píng)價(jià)收費(fèi)，安全收費(fèi)多了，治安收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊，就500塊。”

　　在這些收費(fèi)中，最大的一筆費(fèi)用是配套費(fèi)，每平方米170元。前期規(guī)劃國土局要進(jìn)行土地定界，均攤后費(fèi)用是每平米0.5元，而同樣的工作規(guī)劃局還要重新做一遍，這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃定界費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規(guī)劃局相關(guān)的費(fèi)用還包括，日照復(fù)核費(fèi)，每平米4元，設(shè)計(jì)圖復(fù)核費(fèi)，每平米1.5到2元。前期費(fèi)用還包括，抗震圖紙審核費(fèi)均攤每平米1.5元，環(huán)境影響咨詢費(fèi)每平米均攤2元，公示費(fèi)每平米均攤1元。工程建設(shè)當(dāng)中，要交納防雷檢驗(yàn)費(fèi)。樓盤竣工后，測(cè)繪費(fèi)每平米1.36元，預(yù)售證交易費(fèi)每平米3元，銷售許可證及面積測(cè)量費(fèi)每平米0.2到1.8元。這些收費(fèi)項(xiàng)目至少有30項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門，費(fèi)用總計(jì)448.66元。點(diǎn)房屋銷售價(jià)的將近十分之一。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右。這位開發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中象道路開口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、副食品價(jià)格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒有計(jì)算在內(nèi)。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注，并在2008年提交過關(guān)于減少收費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)上漲的提案，王超斌告訴記者，這份清單和他掌握的情況完全一致。