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專家建議國土部公開房地產(chǎn)開發(fā)地價
來源：中國房地產(chǎn)報
作者：許甲猛 2009-08-17
國土資源部不久前公布的“全國105個城市620個房地產(chǎn)項目地價占比房價平均為23.2%”這一數(shù)字引發(fā)不小爭議，但在一些業(yè)內(nèi)專家看來，“能公布出來就是一種進(jìn)步，這或?qū)⒊蔀榈貎r信息透明制度的一個推進(jìn)。”
記者近日獲悉，中國土地勘測規(guī)劃院日前已向國土資源部土地利用司遞交了一項建議，要求對今后每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的地價信息都逐一公布，“而且是在開發(fā)商賣房的時候進(jìn)行公布，以解決市場上信息不對稱的問題。”
據(jù)了解，這項建議目前還沒有得到土地利用司的相關(guān)批復(fù)，進(jìn)入政策討論環(huán)節(jié)尚需時日。接受本報采訪的國土資源部專家分析，“部里采納該項建議的最大障礙，除了來自意識的轉(zhuǎn)變外，更多的是目前的管理能力跟不上，工作內(nèi)容增加了，做不過來。”
“地下地價”
鮮為人知的是，一套“地下運行”的全國城市地價指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)趴在國土資源部“后院”已有10年之久。10年間，這套系統(tǒng)目標(biāo)監(jiān)測范圍從最初的10余個城市擴(kuò)展至105個城市，且繁衍出眾多監(jiān)測范圍更廣的省域和市級地價指數(shù)子系統(tǒng)(僅江蘇一省和北京一市，各自的地價監(jiān)測點就超過100個)。但更多時候，這套系統(tǒng)僅為國土資源部的決策提供“內(nèi)參”，并未釋放更多社會價值。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，就技術(shù)層面而言，逐個項目公布地價并非難事，全國城市地價指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)完全可以監(jiān)測到具體項目。這套系統(tǒng)由中國土地勘測規(guī)劃院總牽頭，在每個監(jiān)測城市設(shè)有技術(shù)合作單位，其通常是由過去國土和建設(shè)系統(tǒng)脫鉤出來的中介評估機(jī)構(gòu)組成，他們擁有龐大的評估師隊伍，對地價情況格外敏感。國土資源部委托他們定期上報各監(jiān)測地區(qū)地價情況，并匯總至中國土地勘測規(guī)劃院加權(quán)分析。
“與中介機(jī)構(gòu)合作的目的是盡量避開政府，保持?jǐn)?shù)據(jù)的中立。”據(jù)鄒曉云介紹，國土資源部對下設(shè)的這些技術(shù)合作單位實行松散控制，比如將地價監(jiān)測工作作為考核評估師資質(zhì)的指標(biāo)，或據(jù)此給予繼續(xù)教育和出國培訓(xùn)的機(jī)會，或允許評估師優(yōu)先使用這些數(shù)據(jù)為他人做商業(yè)策劃等等。而國土資源部對上報數(shù)據(jù)的客觀性要求也格外嚴(yán)格，如有不實，即要“返工”。
地價指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)通常是在一個城市設(shè)定若干個有代表性的固定監(jiān)測點，基礎(chǔ)地價信息可據(jù)公開資料獲得，變動地價信息則是模擬交易、重復(fù)評估，即根據(jù)房價和租金反推地價。
鄒曉云告訴記者，在國外，對公共資源的信息公開早有先例。比如荷蘭，王室的財產(chǎn)和婚姻狀況在網(wǎng)上都是公開的，人們認(rèn)為這并非隱私，“尤其是當(dāng)這些信息和公共資源發(fā)生沖突時，就不能算隱私”。
“而在中國，房地產(chǎn)也可以定義為有限的公共資源，因而地價信息不應(yīng)該被視為保密數(shù)據(jù)。”鄒曉云說，“土地是公開出讓的，是公共資源。因而對公共資源的經(jīng)營和管理也必須公開，而不能被商業(yè)秘密化。”
“民用”存疑
對于這樣一個龐大的官方信息系統(tǒng)，一旦轉(zhuǎn)為“民用”，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？
鄒曉云認(rèn)為，地價信息的公布是房地產(chǎn)市場最需要、最基礎(chǔ)性的東西。“一個市場如果不公開透明的話，它就永遠(yuǎn)是被少數(shù)人操縱的市場，就不可能是一個健康的市場”。
但不容忽視的問題是，若地價信息公布不當(dāng)極有可能激化社會矛盾。不久前國土資源部公布地價占房價成本后引發(fā)的數(shù)字爭議就是先例。爭議的焦點恰在于此，國土資源部公布的“僅是土地交易價格，即土地整理儲備中心拿到的那部分錢，沒包括稅費”。如此對“地價”的定義自然難以服眾。
中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員楊重光認(rèn)為，逐個公布項目地價信息不能否認(rèn)其積極意義，但“要公布，數(shù)據(jù)就要細(xì)致”，不能以模糊、謬誤甚至造假的信息誤導(dǎo)視聽，否則容易引發(fā)更大矛盾。
楊重光表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目地價構(gòu)成相對復(fù)雜，其中既包括土地出讓金價格，又包括各種稅費，而且同一區(qū)位的項目地價成本構(gòu)成也不盡相同，比如有些項目拆遷費高昂，有些項目沒有拆遷費，這都將影響地價占比房價的計算結(jié)果。
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